Qu'est-ce qu'une promesse d' achat?

Les promesses d'achat sont des documents qui établissent une entente entre les acheteurs potentiels et les vendeurs pour complété une transaction immobilière. C'est un contrat juridiquement contraignant qui énonce les termes et conditions de l'achat, y compris le prix, les dates de clôture et les conditions de financement.

Comment ça fonctionne?

Lorsqu'un acheteur trouve une maison qu'il souhaite acheter, il peut soumettre une offre d'achat au vendeur et si celui-ci accepte l'offre, l'acheteur est lié à cette promesse et pourra effectuer la signature requise pour la confirmer.

Pour vous aider, travaillez avec un courtier immobilier, puisque la loi sur le courtage immobilier oblige celui-ci à vous protéger le plus possible, tout en vous faisant parvenir ce dont vous avez besoin pour compléter l'offre.

Promesse d' achat vs. offre d'achat : quelle est la différence?

C'est essentiellement la même chose...

Il s'agit de deux termes utilisés pour la même signification. Cependant, la promesse d'achat est un terme plus fréquemment utilisé du côté des agents immobiliers.

Comment rédiger une promesse d'achat?

Si vous êtes à la recherche d'une maison et que vous trouvez la propriété parfaite, vous devrez rédiger votre promesse d'achat.

Mais comment faire?

Pour rédiger un formulaire de promesse d'achat, vous pouvez utiliser un formulaire standard fourni par un courtier immobilier ou un avocat spécialisé.

Celui-ci doit être rempli avec soin en vous assurant que tous les champs pertinents sont remplis et que toutes les informations sont exactes.

Si vous n'êtes pas sûr de quelque chose, n'hésitez pas à demander de l'aide à un professionnel de l'immobilier ou à un avocat.

Éléments essentiels à inclure dans une promesse d'achat

Le prix de l'offre d'achat

C'est l'élément principal de la promesse d'achat qui stipule le montant que vous êtes prêt à payer pour la propriété. Vous devez vous assurer que le prix proposé est raisonnable et basé sur une évaluation de la maison.

Si le vendeur accepte votre prix, cela deviendra le prix d'achat final de la propriété.

Informations sur la propriété

Vous devez inclure des informations sur la propriété en question qui comprennent en général l'adresse, sa description détaillée (Centris ou autre) et toute autre information pertinente qui pourrait aider à identifier la maison.

Important : assurez-vous de mentionner tous les équipements inclus dans la propriété, tels que les appareils électroménagers (lave-vaisselle, laveuse, sécheuse) les accessoires, les luminaires, etc.

Si vous souhaitez inclure des conditions spéciales dans votre offre, comme la possession différée ou des réparations à effectuer avant la clôture, vous devez également les inclure dans votre promesse d'achat.

Promesse d'achat conditionnelle

L'un des éléments les plus importants à inclure dans une promesse d'achat est une conditionnalité. C'est-à-dire que votre offre d'achat est conditionnelle à l'obtention d'une hypothèque et que si votre institution financière refuse de vous accorder un prêt hypothécaire, l'offre d'achat sera annulée. 

Ce ne sont pas tous les prêteurs qui vont vous accorder un prêt, et ce, même si vous avez une préapprobation en main.

En incluant une conditionnalité dans votre promesse d'achat, vous vous protégez contre une situation où vous vous retrouveriez obligé d'acheter une propriété sans être en mesure de la financer. Cela peut vous éviter des problèmes financiers et des complications juridiques potentielles.

Exemple : Éric vient tout juste d'obtenir une préapprobation auprès de son courtier hypothécaire. Il décide donc, avec son agent en immobilier, de faire une promesse d'achat suite à une visite très concluante. Le vendeur accepte l'offre sur le champ, mais la banque juge que le dossier d'Éric représente un trop grand risque et refuse de lui octroyer un prêt. Malheureusement, Éric n'a pas fait de promesse d'achat conditionnelle et est donc dans l'obligation d'acheter la maison. 

Déclaration du vendeur

La déclaration du vendeur est un document juridique où le vendeur tout ce que vous devez savoir sur la propriété que vous envisagez acheter.

Le vendeur doit remplir cette déclaration de bonne foi et en toute honnêteté, afin de fournir des informations précises sur la propriété à l'acheteur. Cette déclaration peut inclure des informations comme des réparations majeures qui ont été effectuées sur la propriété, les travaux de rénovation récents, les problèmes connus avec la propriété, les différends juridiques et les problèmes de voisinage.

Ce document sera vérifié par l'acheter avec son courtier immobilier et aidera celui-ci à prendre une décision éclairée. D'un autre côté, si le vendeur fournit des informations inexactes ou trompeuses, celui-ci fera face à des conséquences assez graves.

Conseil pour acheteur : lisez attentivement la déclaration et n'ayez pas peur de poser des questions au vendeur. Vous voulez être certain que tout est divulgué.

Conditions d'achat

Dans le meilleur des mondes, votre promesse d' achat contient des conditions d'achat. Ils agissent comme exigences que le vendeur doit respecter afin de pouvoir accepter l'offre. Les conditions sont toujours mentionnées avant d'effectuer la promesse d'achat. 

Évidemment, si votre liste est trop longue, vous pourriez voir votre offre se faire refuser. De l'autre côté, si vous n'imposez pas assez de conditions, il se peut que vous soyez déçus.

En général, les conditions d'achat contiennent les clauses suivantes :

• L'obtention d'un financement : celui-ci est indispensable. Si votre offre d'achat n'est pas conditionnelle à l'obtention d'un prêt hypothécaire, vous pourriez être dans le gros trouble
  
  

• L'inspection de la maison : vous ne voulez pas de mauvaise surprise en aménageant dans votre nouvelle propriété. En exigeant une inspection par un expert certifié, vous aurez l'esprit tranquille sachant que votre future maison est dans un bon état
  
  

• Rénovations demandées : cette clause peut être utile si vous croyez que certaines pièces de la maison ne sont pas terminées, vous pouvez exiger des rénovations. Bien sûr, les travaux peuvent varier en fonction de vos besoins et de l'état de la maison. À noter que si vous demandez des rénovations, vous devrez inclure les coûts, le calendrier pour les compléter et les conséquences si le vendeur ne les fait pas
  
  

• Examen de titre de propriété : lorsque vous envisagez d'acheter une propriété, effectuer un examen de titre de propriété peut vous aider à éviter les problèmes juridiques, peut révéler des restrictions d'utilisation ou de servitudes qui pourraient limiter votre droit de propriété
  
  

• Vente de votre maison : supposons que vous voyez la maison de vos rêves sur le marché, mais que vous n'avez pas encore vendu votre propriété actuelle. Vous pouvez alors soit obtenir un prêt-relais, ou seulement l'inscrire dans vos conditions d'achat

D'autres conditions méritent d'être mentionné comme vérifier l'état de l'eau, les documents de propriété, le système d'épuration et la date de signature de l'acte de vente. 

Note pour condo : vos conditions d'achat devraient toujours inclure un examen des documents du syndicat de copropriété. Parlez-en avec votre agent immobilier, c'est très important. 

Garantie légale

La garantie légale offre une certaine protection à l'acheteur potentiel en cas de problèmes avec la propriété. La garantie légale est une protection automatique que la loi accorde à l'acheteur contre les vices cachés de la propriété.

Si, par exemple, un défaut majeur est découvert après l'achat, qui aurait pu être impossible à découvrir avant l'achat, l'acheteur peut être en mesure d'obtenir une compensation financière du vendeur pour les coûts de réparation ou de remplacement.

La garantie légale ne couvre pas les défauts qui étaient connus ou visibles au moment de l'achat, ni les défauts mineurs, c'est à vous en tant qu'acheteur d'exiger une inspection adéquate pour vous protéger. 

Est-ce possible d'acheter sans garantie légale?

Le Code Civil du Québec veut que les propriétés vendues possèdent une garantie la garantie légale. Par contre, l'achat d'une propriété « sans garantie de qualité » est possible. Ça veut dire que le vendeur ne garantit pas l'exemption de vices cachés dans la maison.

Dans cette situation, l'acheteur cours un risque beaucoup plus élevé, ce qui n'est pas vraiment recommandé, mais vous pouvez toujours inspecter la maison pour avoir le coeur net. 

Occupation des lieux 

C'est essentiellement le moment où vous pourrez prendre possession de la propriété. Dans une promesse d'achat, les conditions liées à l'occupation des lieux peuvent varier en fonction des besoins du vendeur et de l'acheteur.

Au niveau du vendeur, celui-ci peut demander à rester dans la propriété pour une durée prolongée, même après la vente. Ce genre de condition est souvent appelée « occupation gratuite ».  

Du côté de l'acheteur, il peut demander de prendre possession avant la date de clôture. Cette condition peut être nécessaire pour des raisons pratiques comme des travaux de réparation ou de peinture.

Le délai d’acceptation

Le délai d' acceptation consiste à donner au vendeur un genre « d'ultimatum » pour accepter ou refuser votre promesse d'achat. Lorsque l'ultimatum expire, votre offre d'achat expire également. En général, le délai habituel est entre 24 et 72 h.

Obtention d'un prêt hypothécaire

Acheter une maison sans prêt hypothécaire, c'est assez rare!

Dans cette section, je vais vous donner des trucs pour obtenir le meilleur financement hypothécaire possible.

Premièrement, il faut vous trouver un courtier hypothécaire.

Pourquoi? Le courtier travaille avec plusieurs prêteurs différents pour trouver les meilleurs taux et conditions pour votre prêt hypothécaire. En plus de gérer la paperasse de votre processus d' achat pour vous économiser le plus de temps possible.

Chez Le Bon Financement, notre équipe de courtiers est là pour vous aider avec votre achat de maison et vous donner les meilleurs conseils possibles. Obtenez votre hypothèque plus rapide que l'éclair en remplissant notre formulaire. 

Puis-je retirer une promesse d'achat?

De manière générale, non. 

Lorsque vous soumettez un formulaire de promesse d'achat, il n'y a habituellement pas de retour en arrière. Vous pourrez même recevoir une mise en demeure (action en passation) pour rupture de contrat. C'est pour cette raison que vous ne devez pas faire d'offre d'achat à gauche et à droite. 

Par contre, comme dans tout, il y a certaines exceptions intéressantes : 

• La contre-offre : si le vendeur n'est pas satisfait du prix d' achat, il peut faire une contre-offre. Dans un tel cas, vous ne courez pas le risque de recevoir une mise en demeure parce que vous abandonnez vos démarches.
  
  

• Le non-respect d'une condition d'achat : on a vu ensemble les conditions d'achat plus tôt. Eh bien, si le vendeur ne se soumet pas aux conditions, vous avez le pouvoir de retirer votre promesse d'achat
  
  

• Achat de propriété neuve : vous avez, en tant qu'acheteur, 10 jours pour annuler le contrat préliminaire et retirer votre offre lorsqu'il s'agit d'une propriété neuve