Hypothèque

Vous regardez pour une hypothèque, mais vous voulez vous assurer de faire le bon choix? Avec toutes les informations différentes un peu partout par des « moi j'ai 6 portes, voici comment ça fonctionne », on ne sait plus trop où donner de la tête.

C'est pour cette raison, en fait, que j'ai décidé de créer un guide compréhensif pour les futurs acheteurs et propriétaires actuels de ce monde avec mes meilleurs conseils.

À quoi vous attendre?

Cet article parle de tout! En partant des différents taux d'intérêt, jusqu'aux étapes pour obtenir une hypothèque.

Bonne lecture!

Qu'est-ce qu'une hypothèque?

Une hypothèque est un type de prêt à long terme que les gens utilisent pour acheter une maison.

Si vous ne le saviez pas, avoir une propriété à son nom est un grand engagement, car vous êtes lié à ce prêt pendant de nombreuses années, mais c'est également une excellente façon d'acquérir un actif qui grandit avec le temps.

Le fonctionnement est simple : vous donnez à un prêteur (banque ou à une institution financière) un droit sur votre maison comme garantie pour le prêt.

L'institution va donc se réserver le droit de reprendre votre maison si vous êtes dans l'incapacité de rembourser votre hypothèque.

Évidemment, ce ne serait pas très favorable pour le prêteur. C'est d'ailleurs pour cette raison qu'il est aussi difficile d'obtenir un prêt, surtout avec peu d'actifs à son nom.

Mais difficile ne veut pas dire impossible et dans ce guide, vous apprendrez les informations nécessaires pour ainsi avoir une meilleure idée des options qui s'offrent à vous.

Comprendre les différents types d'hypothèques

Il existe deux types principaux de prêts hypothécaires : l'hypothèque ouverte et fermée.

Les prêts hypothécaires ouverts sont souples et vous permettent de rembourser votre prêt à tout moment sans pénalité.

Je tiens à dire ici que les prêts ouverts sont utiles que dans des situations très spécifiques.

Par exemple, si vous avez l'intention de vendre votre résidence secondaire, un prêt ouvert vous permettrait de rembourser une partie ou la totalité de votre hypothèque (primaire) sans frais ou pénalités.

Les prêts hypothécaires fermés (les plus communs) ont des taux d'intérêt plus bas que les prêts hypothécaires ouverts. Et vous serez évidemment lié à ce prêt pour toute la durée de votre terme, selon votre taux hypothécaire choisi. Si vous remboursez avant la fin de votre terme, vous serez pénalisé.

Outre le prêt ouvert et fermé, il existe des types d'hypothèques spécifiques à différentes situations. Voici les plus fréquents :

Hypothèque conventionnelle

Il s'agit du type d'hypothèque classique.

Vous empruntez de l'argent à une banque ou à une institution financière pour acheter votre maison et que vous garantissez ce prêt en hypothéquant votre maison. La formule classique, quoi.

Les taux d'intérêt pour une hypothèque conventionnelle peuvent varier et peuvent être fixes ou variables. (Les taux sont couverts dans la prochaine section). En gros, les hypothèques conventionnelles sont utilisées pour des achats de maison avec un plus grand pourcentage de mise de fonds.

Hypothèque collatérale

Une hypothèque collatérale consiste à obtenir un prêt hypothécaire plus élevé que la valeur de la propriété désirée. Lorsqu'elle donne une hypothèque collatérale, la banque utilise votre maison comme garantie pour le prêt.

Avec cette technique, la banque se permet d'octroyer plus de capital, sans négliger sa protection face aux risques plus élevés liés à une hypothèque collatérale.

Si vous ne pouvez pas rembourser votre prêt, la banque va tout simplement vendre votre maison pour le rembourser. Si vous êtes à la recherche d'un prêt plus important pour faire des rénovations à votre maison ou pour tout autre projet, l'hypothèque collatérale peut être une option pour vous.

Hypothèque commerciale

Le prêt hypothécaire commercial est un type de prêt qui est utilisé pour financer des propriétés commerciales ou des entreprises.

Les banques et les autres institutions financières peuvent fournir des hypothèques commerciales pour des immeubles tels que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des hôtels, des entrepôts et bien d'autres.

Ces prêts peuvent être garantis par la propriété elle-même ou par d'autres actifs de l'entreprise.

Hypothèque inversée

C'est un prêt hypothécaire qui est payé en arrière, c'est-à-dire que l'argent du prêt est remboursé à la fin du prêt, généralement lorsque le propriétaire de la maison décède ou quitte sa maison.

Ce type d'hypothèque peut être utile pour les personnes âgées (55 ans et plus) qui souhaitent utiliser la valeur de leur maison pour soutenir leur retraite sans avoir à vendre leur maison. En échange, le prêteur a le droit de vendre la maison une fois que le propriétaire décède ou quitte la maison.

Hypothèque en ligne

Ce n'est pas un type d'hypothèque, mais bien une façon d'appliquer pour une hypothèque.

Le fonctionnement est simple : vous remplissez un formulaire de demande de prêt hypothécaire en ligne sans même devoir quitter votre maison (ou votre logement).

Pourquoi se compliquer la vie quand on peut tout avoir en un claquement de doigts?

Une des avantages de l'hypothèque en ligne est que vous pourriez obtenir un taux d'intérêt plus bas que celui que vous obtiendriez dans une banque traditionnelle.

C'est parce que ça implique de travailler avec un courtier hypothécaire, comme Le Bon Financement.

Définir votre situation et vos objectifs

Tout acheteur à une situation différente et des objectifs différents. Ce guide ne s'applique pas à une situation en particulier, mais bien aux prêts hypothécaires en général.

J'ai justement créé des guides spécifiques pour chacune des situations dans laquelle vous pourriez faire partie. Les voici :

• Guide pour l'achat d'une première maison - Vous êtes un premier acheteur? apprenez tous les options qui s'offrent à vous et les outils à utiliser
  
  

• Guide pour le renouvellement d'hypothèque - Renouveler son hypothèque peut être stressant, surtout quand on ne sait par où commencer
  
  

• Guide pour le refinancement - Une bonne façon de réduire vos mensualités ou même de réduire votre taux d'intérêt est en obtenant un refinancement.
  
  

• Guide pour le financement d'un terrain - Trouver le bon terrain pour partir son projet de construction de maison, c'est une chose. Mais il existe plusieurs facteurs à prendre en compte avant d'obtenir un prêt
  
  

• Guide pour l'achat d'immeuble locatif - Apprenez quelle est la mise de fonds minimum pour les différents types d'immeubles à revenu
  
  

• Guide pour l'achat d'une deuxième maison - Il y a plusieurs types de financement liés à l'achat d'une deuxième maison. Renseignez-vous!

Obtenir une hypothèque (étape 1) : évaluation de votre situation financière

La première chose à faire pour choisir son hypothèque est de vérifier sa situation financière.

Un des facteurs les plus importants est d'avoir une cote de crédit adéquate (un minimum de 650 pour les grands prêteurs).

Votre cote de crédit est associée au paiement de vos dettes telles que vos cartes de crédit, votre prêt automobile, votre hypothèque ou tout autre prêt personnel. Plus votre crédit est bon, plus vous avez de chances que la banque vous accepte.

Avoir un revenu stable est également très important aux yeux des institutions financières. La règle générale est d'avoir un revenu stable dans le même secteur d'emploi (par exemple : secteur de l'éducation) pendant au moins 2 ans.

Note : Si vous êtes travailleur autonome, il se peut qu'on vous demande plus d'informations à propos de vos revenus afin de prouver que vous serez en mesure de rembourser le prêt. Il se peut également qu'on vous dirige vers un prêt hypothécaire privé (sans refus).

Avez-vous l'intention de vendre une propriété avant votre prochain achat?

Si oui, vous pourriez considérer les prêts-relais : il s'agit du principe de pouvoir acheter votre prochaine propriété en attendant que votre propriété actuelle soit vendue.

Comprendre la mise de fonds

Une mise de fonds est une somme d'argent que vous déposez dans l'optique d'acheter une nouvelle maison. Pour la banque, c'est une sorte de dépôt qui leur dit « je suis sérieux à propos de l'achat de cette maison ».

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % de la valeur totale de la propriété, votre prêt devra passer par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), ce qui impliquera des frais mensuels supplémentaires et augmentera le montant de vos versements hypothécaires.

Est-il possible d'emprunter sans mise de fonds?

C'est possible d'emprunter sans mise de fonds, mais la réponse dépendra vraiment de votre situation, des programmes d'emprunt et des conditions que les institutions financières proposent.

Obtenir une hypothèque (étape 2) : comprendre les taux d'intérêt

Les taux d'intérêt sont le montant que vous devez payer en plus de votre prêt pour emprunter de l'argent. En hypothèque, il existe deux principaux types de taux d'intérêt : les taux fixes et les taux variables.

Les taux fixes sont ceux qui restent les mêmes pendant toute la durée de votre prêt. Vous savez donc exactement combien vous devez payer chaque mois.

Alors que les taux variables changent au fil du temps en fonction des conditions économiques (taux directeur du Canada). Les taux vont donc affecter le montant de vos versements hypothécaires.

Obtenir une hypothèque (étape 3) : choisir votre prêt hypothécaire

Maintenant que vous avez une meilleure idée de votre situation financière et des taux d'intérêt, il est temps de trouver la bonne hypothèque pour vous.

Taux fixe ou taux variable? Dois-je opter pour une hypothèque de 30 ans?

La bonne nouvelle? Ce n'est pas à vous de faire la recherche et de trouver la meilleure option pour vous.

Heureusement, les courtiers hypothécaires sont en mesure d'analyser votre situation financière, de comparer les produits des différentes banques et prêteurs et vous donner une offre dans le temps de le dire!

Rassurant, non?

Vous n'aurez pas la pression et le stress de devoir trouver la bonne hypothèque et votre courtier va même s'occuper de toute la paperasse (documents, demande, négociation).

Obtenir une hypothèque (étape 4) : effectuer la demande de prêt

Pour faire une demande de prêt hypothécaire, vous devez fournir certaines informations importantes et des documents.

Comme mentionné plus haut dans le guide, vous aurez besoin de fournir des informations sur vos finances, comme vos salaires, vos dépenses et vos dettes. Les prêteurs exigent aussi vos relevés de compte bancaire, votre déclaration de revenus et dans certains cas, une lettre de confirmation d'emploi.

Note : plus vous fournissez de bonnes informations, plus il est probable que votre demande de prêt hypothécaire soit approuvée. Si vous attendez un don, vous devrez fournir une lettre de don comme preuve à l'appui. Alors, prenez le temps de vous préparer et de fournir les informations les plus précises possible.

Obtenir une hypothèque (étape 5) : signature du prêt hypothécaire

Les frais de clôture sont des frais supplémentaires que vous devez payer lorsque vous signez le contrat de prêt hypothécaire. Ils peuvent inclure des frais pour des services tels que l'enregistrement de l'hypothèque, des frais d'avocat, des frais de vérification de crédit et d'autres frais administratifs.

Les frais de clôture vont varier d'une entreprise à l'autre et d'un prêteur à l'autre. Un conseiller en hypothèques pourra vous aider à trouver le prêt avec le moins de frais de clôture.

De son côté, la taxe de bienvenue est une taxe que vous devez payer à la ville où se trouve votre nouvelle maison.

Elle est aussi appelée la taxe municipale et est mise en place pour vous souhaiter bienvenue dans votre nouvelle demeure.

Une belle célébration, n'est-ce-pas?

Obtenir une hypothèque (étape 6) : gestion de votre hypothèque

Maintenant que vous avez signé pour votre hypothèque, vous pouvez penser à la gestion de votre nouveau prêt. Deux choses importantes à considérer sont la marge de crédit et le prêt rénovation.

La marge de crédit hypothécaire est comme un compte épargne, mais lié à votre hypothèque. Vous pouvez utiliser l'argent de votre marge comme bon vous le semble et quand vous le voulez. Ça peut être pour ajouter une piscine et un cabanon dans votre cour, ou bien pour partir 2 semaines dans le sud avec vos amis.

Et le meilleur dans tout ça? Vous n'avez pas à payer des intérêts sur l'argent que vous n'utilisez pas.

Un prêt réno est un type de prêt qui vous aide à payer pour des rénovations ou des améliorations à votre maison. Ça peut inclure des projets tels que la rénovation de la cuisine, l'ajout d'une salle de bain ou la construction d'une extension.

Quel est le délai de réponse pour un prêt hypothécaire?

Le temps nécessaire pour obtenir une réponse peut varier en fonction de plusieurs facteurs, mais en général, le délai est de 2 à 4 semaines.

C'est parce que votre prêteur devra vérifier votre dossier et votre historique de crédit et devra évaluer la valeur de la propriété que vous voulez acheter. Ça peut paraître long, mais ça en vaut la peine!

Termes hypothécaires populaires

Remboursement anticipé

Le remboursement anticipé signifie que vous remboursez votre prêt hypothécaire plus tôt que ce qui était prévu dans votre contrat.

Évidemment que ça peut être bénéfique dans certaines situations, mais il y a souvent des frais de pénalité associés à ce genre d'action.

Évaluation

L'évaluation de maison est comme une estimation du coût de votre maison. Les prêteurs veulent savoir combien votre maison vaut, selon eux, avant de vous octroyer un prêt.

Il y a deux types d'évaluation que les prêteurs peuvent utiliser : l'évaluation municipale et l'évaluation de la banque.

L'évaluation municipale est faite par la ville et montre combien votre maison vaut selon les taxes. C'est une estimation générale de la valeur de votre maison, alors que celle de la banque est un peu différente.

L'évaluation de la banque est une estimation plus détaillée de la valeur de votre maison, faite par un expert en évaluation de propriété.

RAP

Le RAP, c'est un acronyme qui signifie « Régime d'accession à la propriété ». C'est un programme qui aide les gens à acheter leur première maison en leur donnant un petit coup de pouce pour leur mise de fonds.

C'est le même fonctionnement que des placements REER, sauf que le gouvernement vous donne le droit de tout retirer (sans impôt) pour acheter votre maison. Vous aurez ensuite 15 ans pour rembourser le retrait du RAP et 2 ans pour effectuer le premier remboursement.

Assumation hypothécaire

C'est quand quelqu'un prend la suite du remboursement d'un prêt hypothécaire qui existe déjà. C'est comme si ce quelqu'un prend en charge la maison et le prêt hypothécaire, mais le nom sur la hypothèque reste le même.

Cela peut être utile pour les gens qui veulent bénéficier d'un taux plus bas, par exemple, si le taux du propriétaire actuel de la maison est de 4 %, vous pourriez faire une assumation hypothécaire et conserver le taux.

Foire aux questions

Quoi faire de l'hypothèque en cas de séparation?

Qu'arrive-t-il à l'hypothèque en cas de séparation? Si vous et votre conjoint avez acheté une maison ensemble et que vous vous séparez, il y a plusieurs options pour gérer l'hypothèque.

1. Continuer à payer ensemble - Vous pouvez décider de continuer à rembourser l'hypothèque ensemble, ce qui peut être une bonne option si vous pouvez travailler collectivement pour rembourser l'emprunt.
   
   

2. Refinancement - L'un des conjoints peut décider de refinancer l'hypothèque pour devenir le seul propriétaire de la maison en demandant un nouveau prêt pour rembourser la partie restante de l'hypothèque et devenir le seul responsable du prêt.
   
   

3. Vente de la maison - Si vous ne pouvez pas trouver un moyen de rembourser l'hypothèque ensemble ou si l'un d'entre vous ne souhaite pas continuer à payer, vous pouvez décider de vendre la maison et de diviser les fonds reçus.

Puis-je avoir un cosignataire pour ma demande de prêt hypothécaire?

Si vous avez un revenu insuffisant ou un mauvais dossier de crédit, avoir un co-signataire peut augmenter vos chances d'obtenir un prêt hypothécaire. Cependant, ce n'est pas très avantageux pour le cosignataire, qui sera également responsable de rembourser le prêt.

Comment déduire les intérêts de votre hypothèque personelle?

Si vous avez une hypothèque sur votre maison, vous pouvez déduire certains des intérêts que vous payez sur votre prêt hypothécaire de vos impôts.

Note : votre maison doit être votre résidence principale pour pouvoir bénéficier de la déduction.