Qu'est-ce qu'un immeuble locatif?

Un immeuble locatif est un type de propriété qui est acheté dans le but de générer des revenus en louant des espaces à des locataires.

Il peut s'agir d'un petit immeuble à deux ou trois unités, ou d'un grand complexe d'appartements avec des dizaines ou des centaines d'unités.

Les immeubles d' habitations sont souvent achetés par des investisseurs immobiliers qui souhaitent obtenir un gain en capital et fructifier leur argent en collectant des loyers mensuels.

L'achat d'un immeuble à revenus peut être un excellent investissement pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille ou à augmenter leur revenu passif.

Pourquoi est-ce autant populaire au Québec?

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles l'investissement immobilier locatif est populaire au Québec.

Tout d'abord, le marché immobilier dans la région est relativement stable et en croissance, ce qui signifie que les investisseurs peuvent acheter une propriété et s'attendre à une augmentation de la valeur au fil du temps.

Le gouvernement du Québec offre aussi des subventions et des programmes d'incitatifs pour les investisseurs immobiliers, tels que le programme Rénovation Québec et le crédit d'impôt pour la rénovation résidentielle, qui peuvent aider à réduire les coûts de rénovation ou de réparation d'une propriété.

L'investissement dans un immeuble locatif

Les avantages de l'investissement immobilier

• Potentiel de revenus : avec un immeuble à logements, vous pouvez collecter des loyers réguliers qui peuvent générer un flux de trésorerie positif pour votre investissement
  
  

• Appréciation de la valeur : les propriétés immobilières ont tendance à prendre de la valeur au fil du temps et vous pourriez potentiellement vendre votre propriété à un prix plus élevé que celui que vous avez payé initialement
  
  

• Diversification de portefeuille : investir dans l'immobilier peut offrir une diversification de portefeuille puisque vous profitez d'une alternative aux placements traditionnels comme les actions ou les obligations
  
  

• Contrôle sur votre investissement : en tant que propriétaire d'un immeuble locatif, vous avez le contrôle sur la gestion de la propriété, les rénovations et les locataires que vous choisissez d'accepter
  
  

• Avantages fiscaux : l'investissement immobilier locatif offre également des avantages fiscaux tels que les déductions fiscales pour les dépenses d'exploitation et la dépréciation

Les risques de l'investissement immobilier

• Espace vacant : il est possible que vous ne trouviez pas de locataires pour l'immeuble, ce qui vous ferait perdre de l'argent
  
  

• Mauvais payeurs : c'est un des plus gros risques d'avoir un revenu locatif. Vous ne pouvez jamais être certain à 100 % que vous recevrez l'argent des loyers. C'est pour cette raison qu'il est essentiel de faire une vérification de crédit avant d'accepter un locataire et de prendre des mesures rapides si un locataire ne paie pas
  
  

• Travaux et réparations : les immeubles locatifs nécessitent souvent des réparations majeures et de l'entretien. Si vous ne disposez pas d'un fonds pour ces dépenses, ça pourrait affecter votre capacité à rembourser votre prêt hypothécaire
  
  

• Fluctuation des taux d'intérêt : l'augmentation des taux d'intérêt pourrait vous faire très mal en tant que propriétaire d'immeuble locatif. Si les taux augmentent, vous ne pourrez pas augmenter le loyer de vos locataires
  
  

• Baisse des valeurs immobilières : si la valeur de votre propriété diminue, vous pourriez être incapable d'effectuer un refinancement de votre hypothèque ou de vendre votre propriété à un prix rentable

Les étapes de l'investissement

1. La recherche d'immeuble

La première étape est la recherche de l'immeuble. Je vous recommande de travailler avec un courtier immobilier pour déterminer quel type d'investissement vous êtes prêt à faire et pour vous aider à établir vos objectifs.

Conseil d'expert : recherchez des immeubles d' habitation dans des zones en développement ou qui ont un potentiel de croissance future. Ça peut vous aider à maximiser votre retour sur investissement à long terme.

2. Le financement de l'immeuble

Une fois que vous avez trouvé l'immeuble que vous souhaitez faire une promesse d'achat, vous devez envisager le financement de l'immeuble, c'est-à-dire d'obtenir une hypothèque.

Il existe plusieurs options de financement, telles que les prêts hypothécaires traditionnels ou les prêts commerciaux.

Le choix dépendra de la taille de l'immeuble, de votre profil d'investisseur et de votre capacité à rembourser le prêt.

Conseil d'expert : Évaluez différentes options de financement et travaillez avec un courtier hypothécaire pour obtenir les meilleures conditions de prêt possibles. N'oubliez pas de prendre en compte tous les coûts, y compris les frais de clôture, les frais de notaire et les frais d'inspection.

3. L'achat de l'immeuble

Vous devrez travailler avec votre notaire pour rédiger un contrat d'achat qui inclut toutes les modalités de l'achat, telles que le prix d' achat, les modalités de paiement et les conditions de la vente.

Vous devrez également obtenir une assurance habitation pour protéger votre investissement.

Conseil d'expert : faites des recherches approfondies sur l'immeuble et obtenez une inspection professionnelle avant de finaliser l'achat. Cela peut vous aider à éviter les problèmes cachés et les coûts imprévus.

4. La vente de l'immeuble

Enfin, une fois que vous avez acheté l'immeuble, vous pouvez envisager de le vendre à un moment donné.

La vente peut être effectuée en fonction de vos objectifs d'investissement, du marché immobilier et de la situation financière de l'immeuble.

Conseil d'expert : Planifiez à l'avance et anticipez les coûts de vente, y compris les frais d'agent immobilier, les frais de notaire et les impôts sur les gains en capital. Vous pouvez également envisager de vendre l'immeuble à un moment opportun, lorsque le marché est favorable et que la valeur de l'immeuble a augmenté.

Quelle est la mise de fonds d'un immeuble locatif?

Pour les immeubles locatifs, la mise de fonds est généralement plus élevée que pour les maisons unifamiliales. Au Québec, la mise de fonds minimale pour un immeuble locatif est de 25 % ou 15 % avec la SCHL.

Ça veut dire que si vous achetez un immeuble locatif de 500 000 $, vous devrez fournir une mise de fonds minimale de 125 000 $ ou bien de 75 000 $ si vous passez par la SCHL.

Cependant, certains prêteurs peuvent exiger une mise de fonds plus importante, en fonction de la situation de l'emprunteur et de l'immeuble.

[Important] Réglementation et lois des immeubles locatifs

Si vous ne respectez pas les lois et les règlements applicables aux immeubles locatifs, vous pourriez vous retrouver devant la Régie du logement et faire face à des sanctions ou à des amendes.

En suivant les règles et en traitant vos locataires avec respect, vous pouvez éviter les problèmes juridiques et maintenir une relation de confiance avec eux.

Voici quelques réglements et lois à connaître avant d'acheter un immeuble : 

Loi sur la Régie du logement 

La loi sur la Régie du logement est un ensemble de règles qui régissent les droits et les obligations des propriétaires et des locataires au Québec.

Elle définit les normes pour la location d'un logement, y compris les règles pour les augmentations de loyer et les dépôts de sécurité.

La procédure de location

Lorsqu'il s'agit de la procédure de location, il est important de suivre toutes les règles énoncées dans la loi.

Ça peut inclure des étapes telles que l'affichage de l'annonce de location, la demande de renseignements sur les locataires potentiels et la rédaction d'un bail. Il est également important de vérifier les antécédents de crédit et de louer uniquement à des locataires qui peuvent se permettre le loyer.

Les obligations du propriétaire

En tant que propriétaire d'un immeuble locatif, vous avez également des obligations envers vos locataires.

Vous devez fournir un logement sûr, propre et en bon état. Si des réparations sont nécessaires, vous devez les effectuer rapidement et à vos frais. Vous devez également respecter la vie privée de vos locataires et ne pas entrer dans leur logement sans leur autorisation.

Les droits du locataire 

Au Québec, les locataires ont des droits spécifiques en vertu de la loi. Ces droits comprennent le droit à un logement décent et sécuritaire, le droit à une vie privée et le droit à un environnement paisible.

Les locataires ont également le droit d'être informés de toutes les règles et politiques liées à leur location, ainsi que le droit de discuter de tout problème avec leur propriétaire.

Code civil du Québec

Le Code civil du Québec est une loi provinciale qui régit les relations entre les locataires et les propriétaires.

Il contient des dispositions sur la location d'immeubles et les obligations des locataires et des propriétaires.

Le Code civil stipule également les procédures que les propriétaires doivent suivre en cas de non-paiement du loyer ou d'autres problèmes liés à la location.

La gestion d'un immeuble locatif

Les tâches du propriétaire

La gestion d'un immeuble locatif peut être une tâche énorme, mais elle est cruciale pour assurer que vos locataires sont satisfaits et que votre investissement est rentable.

En tant que propriétaire, il y a plusieurs tâches que vous devrez prendre en charge pour gérer efficacement votre immeuble.

• Gestion des locataires : vous devrez gérer les locataires, ce qui implique de trouver des locataires appropriés, de les vérifier et de signer des baux avec eux. Il est également important de collecter les loyers à temps et de s'assurer que les locataires respectent les termes du bail. Si vous rencontrez des problèmes avec un locataire, vous devrez peut-être résoudre des conflits ou entamer une procédure d'expulsion
  
  

• Entretien de l'immeuble : ça comprend l'entretien régulier des espaces communs et des unités de location, ainsi que des réparations en cas de besoin. assurez-vous de réagir rapidement aux problèmes signalés par les locataires pour maintenir l'état de l'immeuble
  
  

• Gestion financière : vous devrez gérer les dépenses courantes reliées à l'immeuble, tenir des comptes précis, payer les factures et fixer les loyers.  Cela implique de tenir des comptes précis, de payer les factures, de fixer les loyers et de gérer les dépenses. Il est important de maintenir un équilibre entre les dépenses et les revenus pour que votre immeuble locatif reste rentable

Comment calculer le rendement?

Il existe plusieurs façons de calculer le revenu de location d'un immeuble, mais la méthode la plus courante est le « taux de capitalisation ».

Le taux de capitalisation est calculé en divisant le revenu net d'exploitation annuel (après déduction de toutes les dépenses) par la valeur marchande de l'immeuble.

Par exemple, si vous avez un immeuble locatif qui génère un revenu net annuel de 50 000 $ et que sa valeur marchande est de 500 000 $, le taux de capitalisation serait de 10 %.

Note : le taux de capitalisation seul ne suffit pas à donner une image complète de la rentabilité d'un immeuble locatif. Considérez les coûts d'entretien, les taxes foncières, les frais de gestion et les dépenses imprévues. 

Comment calculer le prix de vente?

Le prix de vente d'un immeuble locatif dépend de nombreux facteurs, tels que sa situation géographique, sa taille, sa qualité de construction, son état d'entretien, son potentiel de revenus locatifs, et bien plus encore.

Pour calculer le prix de vente, vous pouvez suivre les étapes suivantes :

1. Estimer la valeur marchande de votre immeuble locatif : pour ça, vous pouvez demander une évaluation professionnelle auprès d'un évaluateur agréé, qui se basera sur des critères tels que la superficie habitable, le terrain, les commodités et les rénovations
   
   

2. Déterminer les revenus potentiels de l'immeuble : calculez les loyers mensuels que vous pourriez percevoir pour chaque unité locative, ainsi que les revenus supplémentaires
   
   

3. Évaluer les dépenses : calculez les coûts d'entretien annuels et les charges fixes, tels que les taxes foncières, les assurances et les frais de gestion
   
   

4. Calculer le ratio de capitalisation : il s'agit du rapport entre les revenus potentiels de l'immeuble et sa valeur marchande. Plus ce ratio est élevé, plus l'immeuble est rentable. Le ratio de capitalisation varie selon les régions et les types d'immeubles, mais il est généralement compris entre 5% et 10%

Les impôts sur la vente

Le taux d'imposition des gains en capital au Québec est actuellement de 50% de la différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition de l'immeuble.

Toutefois, il existe des exemptions fiscales pour les immeubles locatifs qui peuvent réduire le montant d'impôt que vous devrez payer.

Par exemple, si vous avez possédé l'immeuble pendant plus de 12 mois, vous pouvez bénéficier d'une réduction de 50% de l'impôt sur les gains en capital.

Immeuble en copropriété et immeuble locatif : quelle est la différence?

Un immeuble en copropriété est un bâtiment dont la propriété est partagée entre plusieurs propriétaires individuels.

Chaque propriétaire a la propriété exclusive d'une unité (appartement, maison, etc.) et partage la propriété commune des parties communes de l'immeuble (hall d'entrée, escaliers, toit, etc.) avec les autres propriétaires.

Les propriétaires paient une cotisation mensuelle pour couvrir les coûts d'entretien et de réparation des parties communes, ainsi que pour financer les réserves pour les rénovations futures.

D'autre part, un immeuble locatif est un bâtiment dont la propriété est détenue par un propriétaire unique, qui loue des unités individuelles à des locataires.

Les locataires paient un loyer mensuel pour occuper l'unité et le propriétaire est responsable de l'entretien et de la réparation de l'immeuble.

La principale différence entre les deux est donc la propriété. Dans un immeuble en copropriété, chaque propriétaire est responsable de son unité et participe à la gestion des parties communes de l'immeuble. Dans un immeuble locatif, le propriétaire est responsable de tout l'immeuble et loue des unités individuelles à des locataires.

Il y a également des différences dans les coûts et les responsabilités. Dans un immeuble en copropriété, les coûts sont partagés entre les propriétaires et les responsabilités sont partagées entre les propriétaires et l'association de copropriété.

Dans un immeuble locatif, le propriétaire est responsable de tous les coûts et de toutes les responsabilités liés à l'immeuble.

Les erreurs à éviter en immeuble locatif

Lorsque vous investissez dans un immeuble locatif, il est important de prendre certaines précautions pour éviter les erreurs coûteuses qui pourraient compromettre votre investissement. Voici quelques-unes des erreurs les plus courantes à éviter :

1. Ne pas faire assez de recherche : avant d'acheter un immeuble locatif, assurez-vous de faire des recherches approfondies sur le marché immobilier local et de comprendre les tendances actuelles. Cela vous aidera à évaluer le potentiel de l'investissement et à prendre des décisions éclairées
   
   

2. Mal évaluer les coûts : il faut comprendre tous les coûts associés à l'achat et à la possession d'un immeuble locatif, tels que les coûts d'entretien, les taxes foncières, les assurances, les services publics, etc. Ne pas tenir compte de ces coûts peut entraîner des difficultés financières
   
   

3. Ne pas être suffisamment sélectif dans le choix des locataires : lorsque vous louez un logement, il est important de trouver des locataires fiables et responsables. Ne pas être suffisamment sélectif dans le choix des locataires peut entraîner des retards de paiement, des dommages à la propriété et des coûts juridiques
   
   

4. Ne pas avoir de plan de gestion de la propriété : ayez un plan de gestion de la propriété en place pour gérer efficacement l'immeuble locatif. Cela peut inclure l'embauche d'un gestionnaire immobilier professionnel ou la mise en place d'un système de suivi des revenus et des dépenses
   
   

5. Ne pas tenir compte des lois et réglementations : les propriétaires doivent se conformer à un certain nombre de lois et réglementations, notamment en ce qui concerne les baux, la sécurité incendie et les normes de construction. Ne pas respecter ces règles peut entraîner des amendes et des poursuites judiciaires