Une mise de fonds, qu'est-ce que ça veut dire?

La mise de fonds correspond au montant d'argent que vous devez verser d'un coup avant d'acheter une maison. C'est comme un dépôt qui rembourse directement une partie de la propriété.

En hypothèque, ce montant est toujours exprimé en pourcentage du prix d' achat de la maison. Plus le prix de la maison élevé, plus le pourcentage sera élevé.

Comment calculer une mise de fonds?

Le calcul est plutôt simple : pour connaître le montant de mise de fonds pour une propriété, vous devez connaître le prix d' achat de propriété et ensuite calculer le pourcentage de ce montant.

Exemple : Éric désire acheter une propriété au prix de 250 000 $ et aimerait connaître la mise de fonds requise pour recevoir un prêt d'une institution financière. En mettant une mise de fonds de 20 %, le calcul serait le suivant :

250 000 $ x 20 % = 50 000 $

Éric devra donc amasser 50 000 $ s'il veut obtenir une hypothèque conventionnelle.

Si vous prévoyez acheter une maison, assurez-vous de considérer tous les autres frais associés tels que :

• Les frais de clôture

• La taxe de bienvenue

• Les travaux de rénovation

Quelle est la mise de fonds minimum?

La mise de fonds minimum requise pour obtenir une hypothèque est de 5 % pour la plupart des prêteurs.

Mais est-ce réellement ce qui est recommandé?

C'est évident que tout dépend de votre situation, sauf que de manière générale, si vous avez le luxe de mettre 20 % sur une propriété, allez-y.

C'est parce que si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 %, vous devrez vous soumettre aux conditions de la Société Canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Ce qui implique des versements mensuels supplémentaires pour couvrir une assurance hypothécaire.

Voici un aperçu des différentes options de mise de fonds disponibles sur un prix d' achat de 250 000 $ à un taux d'intérêt de 6 %, sur 25 ans :

5 % (SCHL) : paiement mensuel = 1 580,32 $

Mise de fonds : 12 500 $

Montant du prêt hypothécaire : 247 000 $

Prime d' assurance prêt hypothécaire : 9 500 $

Taux de la prime d'assurance prêt hypothécaire : 4 %

10 % (SCHL) : paiement mensuel = 1 484,19 $

Mise de fonds : 25 000 $

Montant du prêt hypothécaire : 231 975 $

Prime d'assurance prêt hypothécaire : 6 975 $

Taux de la prime d'assurance prêt hypothécaire : 3,10 %

15 % (SCHL) : paiement mensuel = 1397,66 $

Mise de fonds : 37 500 $

Montant du prêt hypothécaire : 218 847 $

Prime d'assurance prêt hypothécaire : 5 950 $

Taux de la prime d'assurance prêt hypothécaire : 2,80 %

20 % : paiement mensuel = 1 279,61 $

Mise de fonds : 50 000 $

Montant du prêt hypothécaire : 200 000 $

Prime d'assurance prêt hypothécaire : 0 $

Taux de la prime d'assurance prêt hypothécaire : 0 %

Mettre 5 % ou attendre pour 20 %?

C'est certain que tout dépend de vos préférences et votre situation financière, mais sachez qu'être patient n'est pas toujours la bonne chose à faire en immobilier. Tout dépend du contexte immobilier, bien sûr.

Effectivement, le prix des maisons et l'inflation sont en hausse à chaque année, ce qui veut dire que la maison à 300 000 $ aujourd'hui ne risque pas d'être le même prix l'an prochain ou l'autre année d'après.

Exemple : Éric veut acheter une maison à 300 000 $ avec une mise de fonds de 5 %, soit 15 000 $. Cependant, son meilleur ami lui a dit qu'il devrait attendre d'avoir 20 % avant d'acheter. Lorsque Éric en parle à son courtier hypothécaire, celui-ci lui donne deux options différentes :

Option 1 (Mettre 5 %)

Son hypothèque totale à l'achat serait de 296 400 $ (285 000 $ + 11 400 $).

Avec un taux d'intérêt de 3,24 %, au bout de 5 ans son hypothèque serait de 254 504 $.

Option 2 (Attendre 5 ans pour avoir 20 %)

Si le prix des maisons augmentait de 3 % par an, ce qui est très conservateur, la maison serait rendue à 347 742 $ et avec une mise de fonds à 20 %, Éric aurait une hypothèque de 278 444 $.

Et ça, c'est sans compter l'inflation qui réduit la valeur de l'argent chaque année.

La morale de l'histoire?

Attendre pour amasser l'argent nécessaire pour avoir votre 20 % pourrait, au contraire, vous nuire dans votre parcours immobilier. La mise de fonds minimum reste une excellente option pour mettre votre pied dans le marché.

Par contre, il est quand même avantageux de mettre 20 % si vous avez les fonds en possession pour éviter les frais de l'assurance prêt hypothécaire.

Les facteurs qui affectent la mise de fonds requise

Le montant exigé par les prêteurs dépend de plusieurs facteurs tels que votre dossier de crédit, votre statut d'emploi et le prix d'achat de la maison et le type de propriété.

Dossier de crédit

Votre dossier de crédit, ou cote de crédit est une évaluation de votre historique et antécédents de paiement.

Ça comprend vos dettes, votre utilisation du crédit, votre capacité de remboursement et d'autres facteurs liés à votre comportement financier. Votre dossier de crédit est important car il montre à la banque ou au prêteur à quel point vous êtes fiable en tant qu'acheteur.

Si vous avez un bon dossier de crédit, vous aurez probablement besoin d'une mise de fonds moins élevée. C'est parce que les prêteurs voient les acheteurs avec de bons dossiers de crédit comme des acheteurs à faible risque, puisqu'ils ont démontré leur capacité à rembourser leurs dettes à temps. 

Statut d'emploi

Si vous êtes un employé à temps plein avec un revenu stable, vous êtes considéré comme un acheteur moins risqué et vous pourriez avoir besoin d'une mise de fonds moins élevée.

Pourquoi?

Les prêteurs voient les employés à temps plein comme des acheteurs plus fiables.

En revanche, si vous êtes travailleur autonome et ayez un revenu qui fluctue, vous pourriez avoir besoin d'une mise de fonds plus élevée pour prouver aux prêteurs que vous avez la capacité d'amasser de l'argent.

En plus de votre statut d'emploi, les prêteurs peuvent également prendre en compte la durée de votre emploi actuel et votre historique d'emploi.

Si vous êtes employé depuis longtemps dans la même entreprise ou si vous avez un historique d'emploi stable, cela peut être considéré comme un atout et pourrait réduire le montant de la mise de fonds requise.

Type de propriété

• Pour une maison unifamiliale : la mise de fonds minimale est de 5 % pour les propriétés de moins de 1 million de dollars et de 20 % pour celles dépassant cette tranche
  
  

• Pour une deuxième hypothèque : la mise de fonds minimale dépendra du type de propriété que vous souhaitez acheter en utilisant cette deuxième hypothèque. Les mises de fonds minimales pour les autres types de propriétés sont indiquées ci-dessous
  
  

• Pour un condo : la mise de fonds minimale est de 5 % pour les propriétés de moins de 1 million de dollars et de 20 % pour celles dépassant cette tranche
  
  

• Pour un duplex, triplex et quadruplex : la mise de fonds minimale est de 20 % pour ces types de propriétés
  
  

• Pour un plex de 5 multilogements : pas de minimum, mais la mise de fonds devra être calculée en fonction du montant total de la propriété et de vos autres dettes

Quels sont les moyens pour obtenir une mise de fonds?

Économiser de l'argent

L'une des méthodes les plus courantes pour obtenir une mise de fonds consiste à économiser de l'argent. Oui, ça peut sembler évident, mais c'est aussi la méthode la plus simple et la plus fiable dans la majorité des situations.

C'est donc le temps de vous établir un budget réaliste (emphase sur le réaliste) pour vos dépenses mensuelles. Notez toutes vos dépenses et vos factures, même votre épicerie!

Ensuite, examinez votre budget pour identifier des places où vous pouvez réduire vos dépenses.

La plupart du temps, couper sur les restaurants et courir les rabais est assez, mais tout dépend de vos autres dépenses.

Rappelez-vous de rester patient et persévérant dans vos efforts d'économie. Ça peut prendre du temps, mais ça vaut la peine.

Régime d'accession à la propriété (RAP)

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) est un programme du gouvernement canadien qui permet aux acheteurs d'utiliser leur Régime enregistré d'épargne-retraite (REER) pour obtenir une mise de fonds. Il permet de retirer jusqu'à 35 000 $ de votre Régime.

Le RAP peut être une excellente option pour les acheteurs qui ont des REER bien garnis, mais qui n'ont pas encore accumulé suffisamment d'argent pour une mise de fonds. Par contre, vous devez savoir que le montant d'emprunt hypothécaire doit être remboursé dans les 15 années suivant l'achat de votre maison.

Assurez-vous de discuter avec votre courtier hypothécaire pour prendre la meilleure décision selon votre situation.

Obtenir de l'aide (don)

Cette option est pour les cas spécifiques, bien entendu, mais obtenir un don de la part d'un de vos proches est une façon très connue d'obtenir une mise de fonds.

À ne pas faire : supplier vos proches de vous donner de l'argent. Il se peut que vous receviez plus de leurs nouvelles pendant un petit bout.

Un des risques d'obtenir un don est que les prêteurs pourraient être méfiants à l'idée de vous accorder un prêt. En effet, ils pourraient se demander si vous serez en mesure de rembourser votre prêt, puisque vous n'avez pas été en mesure d'amasser l'argent nécessaire pour la mise de fonds.

Emprunter de l'argent (deuxième hypothèque)

Pour le refinancement seulement *

Emprunter de l'argent ou faire une demande de refinancement hypothécaire est un autre moyen d'obtenir une mise de fonds pour l'achat de votre maison. Si vous avez suffisamment d'actifs pour garantir un prêt, vous pouvez envisager de demander une deuxième hypothèque pour financer une mise de fonds pour une nouvelle propriété.

En empruntant de l'argent pour votre mise de fonds, vous devez tenir compte de votre capacité à rembourser le prêt en plus de votre hypothèque. Il ne faudrait pas que vous vous endettiez au-delà de vos moyens.

Vous pourriez aussi utiliser votre marge de crédit pour obtenir une deuxième maison. Discutez avec votre courtier pour déterminer la meilleure option. 

Puis-je acheter sans mise de fonds?

Bien sûr, vous pouvez acheter une maison sans mise de fonds, mais ça sera beaucoup plus difficile.

Ça implique de trouver un prêteur qui acceptera de vous prêter l'entièreté d'une hypothèque sans mise de fonds.

Note : les prêts sans mise de fonds comprennent des taux hypothécaires beaucoup plus élevés que les prêts conventionnels.