Qu'est-ce qu'un RAP?

Le RAP est un acronyme qui signifie Régime d'accession à la propriété. Il s'agit d'un programme gouvernemental canadien qui permet aux acheteurs d'utiliser leur régime enregistré d'épargne-retraite (REER) pour financer l'achat de leur première maison.

Le RAP a été lancé en 1992 dans l'objectif d'aider les Canadiens à devenir propriétaires en leur permettant d'accéder à leur épargne-retraite plus tôt que prévu pour encourager l'accession à la propriété et aider à stimuler l'économie canadienne.

Avec le RAP, vous pouvez retirer un montant maximal de 35 000 $ de vos REER pour l'achat de votre première maison.

Comprendre les REER

Le REER est le régime enregistré le plus populaire. C'est un fonds d'épargne qui grandit avec le temps de façon non imposable jusqu'à temps que vous retiriez l'argent, préférablement à votre retraite. À ce moment, vous serez imposé sur votre retrait.

Vous pouvez l'utiliser pour investir dans divers produits financiers tels que des actions, des obligations et des fonds communs de placement et l'argent que vous investissez est déductible d'impôt.

Une bonne technique pour réduire le montant que vous paierez en impôt à la fin de l'année.

Les avantages du RAP

Tout d'abord, il facilite l'obtention d'une hypothèque.

Comment?

Eh bien, il permet d'accumuler une mise de fonds plus rapidement, car les montants épargnés dans un REER sont prélevés en totalité et non soumis à l'impôt.

En gros, vos gains sont plus élevés avec un REER qu'avec les autres outils d'épargne (sauf le CELI), ce qui peut vous aider à atteindre votre objectif d'achat de maison plus rapidement.

Le montant utilisé va également contribuer à une plus grande mise de fonds qui pourrait vous permettre d'éviter l'assurance hypothécaire de la SCHL (assurance obligatoire pour toute mise de fonds inférieure à 20 % du prix d'achat). 

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) est 

Sachez que le RAP ne convient pas à tous les types de situations et qu'il peut y avoir des restrictions et des conditions à respecter.

C'est pour ça qu'il est important de consulter votre spécialiste hypothécaire pour déterminer si le RAP est la bonne option pour vous.

Quand faire et quand ne pas faire le RAP

Voici des exemples où faire un RAP est une bonne option :

1. Vous formez un jeune couple souhaitant acquérir leur premier logement dans le but de fonder une famille, avec des revenus moyens et vous disposez d'une somme limitée. Un RAP vous permettrait alors de bénéficier d'aides financières pour faciliter votre accession à la propriété.

2. Vous êtes un salarié en début de carrière, n'ayant jamais été propriétaire, désireux d'acheter une maison écoresponsable en zone urbaine. Le RAP pourrait vous offrir des avantages en termes de financement, en lien avec les normes énergétiques de la propriété.

3. Vous êtes une personne seule, aux revenus modestes, souhaitant acquérir une résidence principale dans une zone géographique éligible au RAP.

Voici des exemples où faire un RAP n'est pas une bonne option :

1. Vous formez un couple disposant de revenus élevés et d'un apport personnel conséquent, souhaitant acquérir une résidence secondaire. Dans ce cas, le RAP ne serait même pas une option, puisqu'il est destiné aux premiers acheteurs aux résidences principales.

2. Vous êtes investisseur souhaitant acheter un bien immobilier locatif. Le RAP n'est pas conçu pour financer ce type de projet, comme il vise l'accession à la propriété pour les résidences principales.

3. Vous avez déjà été propriétaire d'une résidence principale au cours des deux dernières années et vous souhaitez acheter une nouvelle propriété.

Quelle est la durée de remboursement des fonds retirés?

Il est très important de comprendre comment le remboursement des fonds retirés fonctionne avant d'utiliser le Régime d'accession à la propriété (RAP).

Tout d'abord, le premier dépôt ou remboursement doit être effectué 2 ans après le retrait des fonds initial. Le

Le montant que vous devez rembourser chaque année correspond à 1/15 du montant total retiré dans le cadre du RAP.

Le montant du remboursement minimum sera déterminé par l'Agence du revenu du Canada (ARC) par le biais d'un avis de cotisation (ou de nouvelle cotisation). 

Exemple : Éric a retiré 20 000 $ de son REER dans le cadre du RAP pour acheter sa première maison. Il doit donc effectuer des remboursements annuels de 1 333,33 $ (soit 1/15 de 20 000 $) pendant les 15 prochaines années. Le premier versement d'Éric doit être effectué au plus tard 60 jours après la fin de l'année où il a effectué le retrait. Dans ce cas, Éric a retiré les fonds en 2022, il doit donc faire son premier versement au plus tard le 1er mars 2023.

Si vous ne remboursez pas le montant dû, le montant restant sera considéré comme un revenu imposable pour l'année. En d'autres termes, vous devrez ajouter le montant qui n'a pas été remboursé comme « revenu » dans votre déclaration de revenus.

En respectant les modalités de remboursement du RAP, vous pourrez éviter des problèmes fiscaux et financer l'achat de votre maison de manière responsable.

Critères d'éligibilité du RAP

Voici les conditions d'admissibilité pour le RAP en ce qui concerne les personnes et les propriétés :

• Premiers acheteurs : il doit s'agir de votre première maison, c'est-à-dire que vous ou votre conjoint n'avez pas possédé de maison au Canada dans les quatre années précédentes
  
  

• Résidence principale : la propriété que vous désirez acheter ou construire doit être votre résidence principale. En d'autres termes, vous ne pouvez pas acheter dans l'optique de recevoir un revenu locatif
  
  

• Statut de résidence canadienne : au moment de l'achat ou du retrait, vous devez être considéré(e) comme un résident du Canada
  
  

• Posséder un REER : vous devez être titulaire d'un REER (régime enregistré d'épargne-retraite) et le détenir depuis au moins 90 jours avant le retrait
  
  

• Respecter le retrait maximum : la limite que vous pouvez retirer (individuellement) est de 35 000 $. Si vous achetez avec votre partenaire, vous pouvez retirer jusqu'à 70 000 $ au total
  
  

• Respecter le délai maximum d'achat : vous avez jusqu'au 1er octobre de l'année suivante pour acheter ou construire une maison
  
  

• La propriété doit être une habitation admissible : elle doit d'abord être située au Canada et doit faire partie des propriétés admissibles au RAP

Pour vous assurer que vous êtes admissible à un RAP, contactez votre institution financière pour au moins confirmer le montant de vos REER et travaillez avec votre courtier pour connaître les meilleures options de prêts hypothécaires.

Important : le montant que vous envisagez retirer doit être déposé depuis au moins 90 jours (3 mois) avant d'effectuer le retrait.

Quelles sont les propriétés admissibles au RAP?

Pour être considérée comme une habitation admissible, votre propriété doit faire partie des types d'habitation suivants : 

• Maisons unifamiliales
  
  

• Maisons jumelées
  
  

• Maisons de ville
  
  

• Appartements en copropriété (condo)
  
  

• Maisons mobiles

Où trouver l'argent pour faire un RAP?

1. Dans votre REER actuel

2. Transfert de vos économies personnelles dans votre REER

3. Recevoir un don familial et le transférer dans votre REER

4. Si les fonds personnels sont insuffisants, vous pouvez contracter un prêt personnel (pas conseillé)

Foire aux questions

Puis-je faire un RAP pour quelqu'un d'autre?

La réponse courte est non, vous ne pouvez pas faire un RAP pour quelqu'un d'autre. 

Le programme est conçu spécifiquement pour aider les acheteurs à financer l'achat de leur propre maison, pas celle d'une autre personne.

Si vous souhaitez aider quelqu'un à acheter une maison, il existe d'autres options à considérer, telles que la possibilité de cosigner le prêt hypothécaire de la personne ou de lui offrir un don ou un prêt personnel.

Est-ce que je peux RAPer pour un terrain?

Le RAP ne peut être utilisé que pour l'achat d'une propriété résidentielle, ce qui exclut l'achat de terrain vacant.

Cependant, si vous envisagez de construire une maison sur le terrain, vous pouvez utiliser le RAP pour acheter le terrain ainsi que pour les coûts de construction de la maison.