Vous envisagez d'acheter une propriété, mais vous vous demandez quelle option hypothécaire choisir?

Il existe 2 types d'hypothèques : ouverte ou fermée.

Si vous êtes dans une situation où vous pourriez recevoir un héritage ou vendre la propriété à court terme, une hypothèque ouverte peut vous offrir la flexibilité dont vous avez besoin pour rembourser votre prêt sans payer de frais de pénalité.

D'un autre côté, si vous prévoyez de vivre dans la propriété à long terme, une hypothèque fermée pourrait vous offrir des taux d'intérêt inférieurs et une stabilité de paiement.

Dans cet article, nous examinerons les avantages et les inconvénients de chaque option pour vous aider à décider quelle est la meilleure pour vous.

Qu'est-ce qu'un contrat hypothécaire?

Un contrat hypothécaire est un accord légal entre un emprunteur (acheteur) et un prêteur (institution financière) pour l'achat d'une propriété. Le contrat spécifie le montant du prêt, le taux d'intérêt et les modalités de remboursement du prêt.

Qu'est-ce qu'une hypothèque ouverte?

Une hypothèque ouverte est un prêt hypothécaire qui peut être remboursé en tout ou en partie à n'importe quel moment, sans pénalité de remboursement anticipé, ce qui donne plus de flexibilité pour rembourser votre hypothèque. 

Les prêts hypothécaires ouverts peuvent être une bonne option si vous prévoyez vendre dans un avenir proche, par exemple, 6 mois où vous prévoyez recevoir une somme importante au cours de votre terme qui vous aidera de rembourser votre hypothèque. (héritage, bonus au travail, vente d'une deuxième maison)

Exemple : supposons qu'Éric reçoit un héritage de sa grand-mère qui lui permet de rembourser une partie de son hypothèque en une seule fois. Avec une hypothèque ouverte, il évitera de payer des frais de pénalité.

En fait, il n'y a pas nécessairement d'utilité si vous ne prévoyez pas vendre ou rembourser une grande partie d'un coup. 

Qu'est-ce qu'une hypothèque fermée?

De l'autre côté, l'hypothèque fermée, qui est considérée comme hypothèque conventionnelle, a des conditions plus strictes pour la durée du terme. Lorsque vous signez le contrat ou faites le renouvellement de votre hypothèque avec un terme fermé, vos modalités de paiement ne peuvent pas être modifiés.

Si vous voulez mettre fin à un prêt avant l'échéance ou vous désirez rembourser au-delà de votre limite de remboursement anticipé, vous pouvez être tenu de payer des frais de pénalité.

Dans la plupart des cas, les prêts hypothécaires fermés sont les plus couramment utilisés par les emprunteurs puisqu'ils offrent des taux d'intérêt inférieurs par rapport aux prêts ouverts. C'est aussi parce que la majorité des personnes cherchent à acheter sur le long terme. 

Exemple : reprenons l'exemple d'Éric et imaginons qu'il achète une maison. Son objectif est d'y habiter pour au moins la durée d'un terme, qui est généralement de 5 ans. Son courtier hypothécaire lui suggère donc d'opter pour une hypothèque à taux variable de 5 ans, fermée.

Pendant les cinq prochaines années, Éric devra faire des paiements mensuels fixes sur son prêt hypothécaire. S'il décide de vendre sa propriété ou d'effectuer un refinancement de son hypothèque avant la fin de la période de cinq ans, il pourrait avoir à payer des frais de pénalité qui pourraient lui coûter des milliers de dollars.

Les avantages et inconvénients de l'hypothèque ouverte

Avantages

• Flexibilité : vous avez la flexibilité de rembourser votre prêt plus rapidement en effectuant des paiements anticipés, ce qui peut vous aider à économiser de l'argent sur les intérêts à long terme
  
  

• Court terme : si vous prévoyez de vendre votre maison à court terme, un prêt hypothécaire ouvert peut être une bonne option, car vous pouvez rembourser le prêt plus rapidement sans avoir à payer de pénalités

Inconvénients

• Taux hypothécaire élevé : les taux d'intérêt pour une hypothèque ouverte sont souvent plus élevés que pour une hypothèque fermée, ce qui peut rendre ce type de prêt plus coûteux à long terme
  
  

• Frais supplémentaires : évidemment, les fonctionnalités de prêt ouvert ne sont pas gratuites. Si vous n'êtes pas en mesure de rembourser le prêt plus rapidement, vous pourriez finir par payer des frais supplémentaires pour une fonctionnalité que vous n'utilisez pas

Les avantages et inconvénients de l'hypothèque fermée

Avantages

• Taux d'intérêt plus bas : les taux d'intérêt des hypothèques fermées vont être plus bas que ceux des hypothèques ouvertes
  
  

• Paiements réguliers : les paiements hypothécaires sont fixes et réguliers pendant la durée du terme, ce qui facilite la planification budgétaire
  
  

• Moins de risques : les hypothèques fermées protègent les prêteurs contre les risques d'augmentation des taux d'intérêt et de remboursement anticipé
  
  

• Options de remboursement accéléré : même si vous ne pouvez pas rembourser la totalité (paiement forfaitaire) de votre prêt sans payer de frais, de nombreux prêteurs offrent des options de remboursement anticipé et accéléré qui vous permettent d'augmenter vos versements selon vos objectifs. Sachez que tous les prêteurs ont leur limite spécifique pour ce qui est des remboursements anticipés. Votre courtier pourra vous conseiller sans problème.

Inconvénients

• Pénalités pour remboursement anticipé : si vous voulez rembourser votre hypothèque avant la fin du terme, vous pourriez avoir à payer une pénalité importante
  
  

• Moins de flexibilité : contrairement aux hypothèques ouvertes, vous ne pouvez pas augmenter vos paiements ou rembourser votre prêt en totalité sans encourir de pénalité pour remboursement anticipé
  
  

• Limitations pour les déménagements : si vous prévoyez de déménager avant la fin de votre terme hypothécaire, vous pourriez avoir à payer des frais élevés pour transférer votre hypothèque

L'hypothèque transférable

Une hypothèque transférable vous permet d'acheter une nouvelle propriété et de transférer le solde de votre hypothèque actuelle sur votre nouvelle hypothèque.

C'est une bonne alternative au prêt ouvert, par contre, la banque devra approuver ce transfert en analysant votre situation financière et votre capacité à effectuer vos nouveaux versements.

Sachez en revanche que toutes les hypothèques transférables ne sont pas identiques et qu'il est important de consulter un courtier hypothécaire pour vous assurer de prendre la bonne décision.

La marge de crédit pour éviter les pénalités

Si vous avez une hypothèque fermée, vous pourriez être préoccupé par les pénalités de remboursement anticipé qui pourraient survenir.

Cependant, il y a une solution pour éviter ces pénalités : utiliser une marge de crédit hypothécaire.

Une marge de crédit hypothécaire est une ligne de crédit que vous pouvez utiliser pour emprunter de l'argent contre la valeur nette de votre maison.

Elle est souvent offerte à des taux d'intérêt plus bas que les cartes de crédit ou les prêts personnels, ce qui peut être très avantageux.

Vous pouvez accéder à votre marge à tout moment et l'utiliser pour effectuer des paiements supplémentaires sur votre hypothèque fermée sans encourir de frais de remboursement anticipé.

Exemple : Éric a une hypothèque fermée de 300 000 $ et il reçoit un très gros bonus à son travail et souhaite rembourser son prêt plus rapidement que prévu. Pour éviter les pénalités, il obtient une marge de crédit de 50 000 $ pour effectuer des paiements supplémentaires sur son hypothèque.

Quelle est la durée habituelle d'un terme hypothécaire?

Lorsque vous signez votre hypothèque pour l'achat d'une maison, vous pourrez choisir la durée de l'amortissement du prêt hypothécaire. En général, les gens choisissent soit un amortissement de 25 ans, ou (surtout avec la situation actuelle) un prêt de 30 ans.

Ensuite, vous avez le choix entre différents termes (la durée de la période entre chaque renouvellement).

La durée habituelle d'un terme hypothécaire au Québec est de cinq ans et depuis la récente hausse, les banques ont décidé d'offrir un terme de 3 ans à taux fixe pour inciter les gens protéger leur taux, sans être trop conservateur. 

Le terme signifie la durée que votre taux actuel restera en vigueur. 

Mais qu'est-ce que ça change?

Beaucoup de choses... importantes

La durée d'un terme hypothécaire peut affecter le taux d'intérêt et les paiements hypothécaires de différentes manières.

En général, les termes plus longs sont associés à des taux d'intérêt plus élevés, tandis que les termes plus courts ont tendance à avoir des taux plus bas.

La raison est simple : plus le terme est long, plus il y a de temps pour que des choses puissent mal tourner (perte d'emploi, une maladie, un accident, etc.) qui empêche les emprunteurs de rembourser leur prêt hypothécaire.

Pour compenser ce risque, les banques et les prêteurs facturent des taux d'intérêt plus élevés pour les termes plus longs.

En revanche, les termes plus courts ont tendance à avoir des taux d'intérêt plus bas, car il y a moins de temps pour que les choses tournent mal.

En fin de compte, le choix de la durée du terme hypothécaire dépendra de vos besoins et de vos objectifs financiers. Il est important de discuter avec un conseiller hypothécaire pour comprendre les options qui s'offrent à vous et pour vous assurer que vous prenez une décision éclairée.