Lorsque vous obtenez une hypothèque, vous vous engagez à effectuer des versements périodiques (ou aux 2 semaines) dans le but de rembourser votre prêt. Ces versements incluent une partie de votre hypothèque, ainsi qu'une autre partie dédiée à l'intérêt.

Évidemment, si vous êtes dans l'incapacité de payer et que vous avez un solde impayé, la banque ou la SCHL risque de saisir votre maison.

Mais saviez-vous qu'il existe également un risque relié aux versements hypothécaires excessifs? En effet, les prêteurs peuvent vous charger des frais pour « remboursement par anticipation ».

Qu'est-ce qu'un remboursement anticipé?

Un remboursement anticipé est lorsque vous décidez de rembourser une partie ou la totalité de votre prêt hypothécaire avant la date d'échéance prévue.

En d'autres mots, si votre prêt est d'une durée fermée et que, du jour au lendemain, vous effectuez des versements hypothécaires plus élevés, vous devrez payer des frais de remboursement anticipé.

C'est la même chose si vous décidez de vendre votre maison avant la fin de votre contrat hypothécaire, vous devrez payer des frais de résiliation.

Note : les prêteurs chargent des frais supplémentaires lorsque votre solde hypothécaire est remboursé.

Quelle méthode est utilisée pour calculer les pénalités?

C'est crucial de comprendre comment les frais de remboursement anticipé sont calculés, surtout si vous avez l'intention de vendre.

Connaître combien vous devrez payer vous aidera à mieux vous préparer en vue de la vente de votre maison.

Le montant des frais de remboursement anticipé dépendra du montant que vous voulez rembourser, de la durée restante avant la fin du terme, de votre taux hypothécaire et de la méthode de calcul des pénalités de votre prêteur.

Remboursement par anticipation de prêt à taux fixe

Les coûts des frais varient également selon les prêts hypothécaires fixes et variables.

Pour un type d'hypothèque fermée à taux fixe, les pénalités correspondent au montant le plus élevé entre le total de 3 mois d'intérêts sur le remboursement par anticipation et le différentiel de taux d'intérêt (DTI).

Le DTI est la différence entre les intérêts que vous auriez payés si vous aviez respecté le terme initial de votre prêt et les intérêts que vous paieriez réellement en remboursant votre prêt par anticipation.

Par exemple : si vous avez un coût d'emprunt (hypothèque) de 400 000 $ à un taux fixe de 6 % pour une période de 5 ans, et que vous souhaitez rembourser 75 000 $ après 3 ans, vous paierez une pénalité pour remboursement anticipé.

En utilisant le DTI, votre prêteur comparera le montant des intérêts que vous auriez payés en respectant le terme initial avec le montant des intérêts que vous paierez en remboursant le prêt par anticipation.

Si la différence entre les deux montants est plus élevée que le total de 3 mois d'intérêts, vous devrez payer cette différence.

Les institutions financières offrent généralement leur propre calculateur de frais en ligne pour aider les emprunteurs à calculer les montants estimatifs de leurs frais pour remboursement anticipé.

Remboursement par anticipation de prêt à taux variable

Pour le prêt hypothécaire à taux variable, les frais de remboursement anticipé sont calculés selon le total des 3 mois d'intérêts du montant que vous payez par anticipation.

Les moyens pour éviter les frais?

Les prêts hypothécaires ouverts vous offrent des options de remboursement anticipé qui vous permettent d'éviter les frais de remboursement anticipé.

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles vous pourriez envisager un remboursement anticipé.

Par exemple, vous pourriez avoir une rentrée d'argent inattendue, comme un bonus au travail, un héritage ou la vente d'une deuxième maison.

Dans ce genre de situation, il est certain que l'hypothèque ouverte pourrait être une option, il est cependant recommandé de parler avec un courtier en hypothèques pour prendre la meilleure décision possible.

Avant de considérer le prêt ouvert, sachez que les banques vont vous permettre un remboursement anticipé jusqu'à une certaine limite.

Il s'agit d'une bonne nouvelle si vous envisagez quand même faire des versements supplémentaires, tout en profitant des taux d'intérêts plus des prêts fermés.

Les prêteurs offrent tous un privilège de remboursement anticipé spécifique à eux. Je vous invite à jeter un coup d'œil à la liste ci-dessous.

Privilège de remboursement anticipé par banques

Voici une liste des banques les plus populaires du Québec avec leur limite respective (le pourcentage maximum alloué en fonction du capital initial de votre prêt). 

• CIBC : jusqu'à 20 % du versement hypothécaire

• Desjardins : jusqu'à 15 % du versement hypothécaire

• TD : jusqu'à 15 % du versement hypothécaire

• Banque Scotia : jusqu'à 15 % du versement hypothécaire

• Banque Nationale : jusqu'à 10 % du versement hypothécaire

• RBC : jusqu'à 10 % du versement hypothécaire

• BMO : jusqu'à 10 % du versement hypothécaire

Bien sûr, ce n'est pas nécessairement le facteur le plus important à regarder lorsque vous considérez une hypothèque, mais c'est quand même bon à savoir!

Éléments à retenir

Lorsque vous souscrivez à un prêt hypothécaire, vous avez le droit de recevoir des informations sur les remboursements anticipés. Votre courtier est en mesure d'obtenir une description claire des privilèges de remboursement anticipé offerts par votre banque, ainsi que des frais et autres détails importants.

Vous avez aussi le pouvoir d'exiger des détails sur la façon dont les frais de remboursement anticipé sont calculés. Il devrait vous fournir une description complète des éléments pris en compte pour calculer ces frais.

Renseignements supplémentaires

Les banques qui font partie de l'Association des banquiers canadiens (ABC) ont une obligation contractuelle de fournir des renseignements supplémentaires pour des raisons de conformité. Ces renseignements ont pour bu de mieux vous guider au niveau de leurs options de remboursement anticipé ainsi que les frais de pénalités.

Voici les renseignements obligatoires :

• Types d'hypothèques

• Les actions que vous pouvez prendre pour rembourser votre prêt de façon accélérée, sans frais, avec des conseils

• Les actions possibles pour vous éviter de payer des frais, incluant des conseils

• La manière utilisée pour calculer leurs frais de remboursement anticipé

• Les actions qui engendrent des frais de remboursement anticipé, comme les versements hypothécaires supplémentaires, le refinancement et le changement de prêteur (transfert)

• La calculatrice de frais de votre institution financière pour vous aider à calculer les frais applicables

• Une liste de contacts avec le numéro de téléphone à contacter en cas de questions et de demande d'assistance

Votre banque sera également obligée de vous fournir un relevé annuel, contenant:

• Vos options de remboursement anticipé avec la limite annuelle spécifique à votre institution

• La somme annuelle totale permise en remboursement anticipé selon le solde actuel de votre hypothèque

• Les éléments qui peuvent causer une modification de frais de pénalités

• Les particularités de votre prêt en vigueur pour vous aider à bien effectuer votre estimation des frais de pénalité

• Les frais supplémentaires obligatoires dans le cas d'un remboursement anticipé et comment les calculer

Lorsque vous remboursez une partie ou votre prêt au complet, votre banque vous fera parvenir un message en format de déclaration avec les pénalités pour remboursement anticipé.

Voici ce que votre déclaration contiendra :

• Les pénalités applicables

• La méthode de calcul utilisée

• La période visée, si c'est le cas

• Les éléments qui peuvent causer une modification de frais

• Les montants supplémentaires que vous devez payer

Voici où vous pouvez retrouver ces détails :

• En succursale

• Sur le site web de votre institution, directement

• À votre demande