Vous êtes dans le processus de demander un nouveau prêt hypothécaire? Les différentes étapes pour une hypothèque au Québec sont assez nombreuses et peuvent différencier selon votre institution financière.

Que ce soit pour l’achat de votre première maison ou pour un refinancement d’hypothèque, vous devrez fournir certains documents pour que les prêteurs puissent évaluer votre situation financière pour connaître quel genre de risque vous présentez.

Pour vous aider à mieux vous préparer, je vous ai préparé une liste complète des documents hypothécaires à fournir pour toutes les situations.

Allons-y!

Documents requis pour un futur achat

Que vous soyez à l’achat de votre première maison, ou à l’achat de votre deuxième propriété, essayer de trouver les documents à fournir à la banque est toujours aussi stressant.

Heureusement, j’ai décidé de vous créer une liste pour vous faciliter la vie et vous laissez vous concentrer sur ce qui compte vraiment.

Cette liste des documents, séparée en 3 catégories, comprend tout ce que vous devrez fournir pour être plus que parfait!

Mise de fonds

La mise de fonds est probablement la pièce maitresse dans l’obtention d’un prêt hypothécaire. Il s’agit d’un montant d’argent, comme un dépôt, pour prouver aux institutions financières que vous avez les moyens d’obtenir un prêt.

Les banques exigent un minimum de 20 % du prix de la propriété en mise de fonds, mais il est possible de mettre moins avec la SCHL.

Avant d’effectuer la transaction, vous devrez fournir certains documents aux prêteurs pour avoir leur confiance. Ces documents sont :

• Une preuve d'identité : passeport ou permis de conduire
  
  

• Preuve de mise de fonds : en général, une capture d’écran de votre compte où se retrouve l’argent peut suffire. La banque doit savoir si vous avez suffisamment d’argent pour faire une mise de fonds et pour payer les frais de clôture
  
  

• Lettre de don : si votre mise de fonds provient d’un don quelconque, vous devez faire parvenir au prêteur une lettre pour le prouver.
  
  

• Une preuve d'inspection : les prêteurs veulent avoir une preuve qu’une inspection a eu lieu et que la maison est en bon état avant de vous accorder un prêt

Emploi et salaire

Maintenant que vous avez ce qu’il vous faut pour montrer aux banques que vous êtes sérieux, celles-ci devront connaître votre entrée d’argent, mais également combien sort de votre compte bancaire chaque mois.

Voici les documents sur lesquels les prêteurs se basent dans la catégorie emploi et salaire :

• Historique d'emploi : les institutions financières veulent connaître votre expérience professionnelle et la durée des emplois des années précédentes. Un minimum de 2 ans avec un salaire stable dans le même domaine est généralement requis, ou du moins préférable
  
  

• Relevé d’emploi : déclaration T-4 détaillant votre salaire annuel et votre statut d’emploi (temps partiel ou temps plein)

  
  

• Talons de paie : les prêteurs peuvent demander votre talon de paie des derniers mois pour vérifier votre revenu et votre situation financière actuelle
  
  

• Déclarations de revenus : vous devez fournir une preuve de revenu. C'est-à-dire des copies de vos déclarations de revenus des deux dernières années pour vérifier votre revenu annuel et vos sources
  
  

• Relevés bancaires des 3 derniers mois : Il est important pour la banque de s’assurer qu’aucune transaction majeure (comme un prêt) n’a été effectuée. Vos 3 derniers relevés doivent être impeccables
  
  

• (S’il y a lieu) Documents prestation invalidité ou pension alimentaire : si vous recevez des prestations d'invalidité ou de pension alimentaire, les prêteurs peuvent demander des documents pour vérifier le montant et la durée de ces prestations
  
  

• Lettre d'emploi : certains prêteurs vont exiger une preuve d'emploi, qui est écrite par votre employeur et qui décrit vos fonctions, votre salaire, la durée de l'emploi ainsi que la stabilité

Situation financière

Les institutions financières utilisent vos informations de crédit comme votre score de crédit pour évaluer votre situation et votre capacité à vous permettre des versements hypothécaires.

Mais il existe d’autres informations pertinentes à fournir aux institutions pour leur prouver que vous avez un bon dossier. Les voici :

• Relevés de comptes d'épargne : Les prêteurs peuvent vous demander des relevés de comptes d'épargne des derniers mois pour vérifier vos habitudes d'épargne et l'état de vos finances
  
  

• Relevés de placements : Les prêteurs peuvent également vous demander des relevés de comptes de placements, tels que votre compte d'épargne REER ou CELI, pour voir si vous avez d'autres sources de revenus
  
  

• Liste de vos dettes : il est important de divulguer au prêteur vos dettes importantes, comme des prêts étudiants, prêts automobiles ou des cartes de crédit. Cela permet aux prêteurs de déterminer votre ratio d'endettement (votre revenu moins vos dépenses)

Preuve d’achat

Vous avez tout ce qu’il faut pour l’étape de préapprobation et la demande de prêt? C’est le temps de passer aux choses sérieuses : la preuve d’achat.

Eh oui, parce que pouvoir acheter c’est bien, mais avez-vous une propriété en vue?

Si la réponse est oui, voici les documents nécessaires à fournir aux prêteurs :

• La preuve d’achat signée en bonne et due forme
  
  

• La description de la propriété telle qu’affichée sur le web par exemple, Centris
  
  

• La fiche descriptive
  
  

• Déclaration du vendeur
  
  

• Une évaluation de la propriété : l'évaluation de la maison consiste à estimer la valeur marchande de la propriété à l'aide d'un évaluateur agréé ou un courtier immobilier.

Dans le cas où la maison est vendue directement par le vendeur (exemple, Facebook Marketplace ou DuProprio), vous devrez fournir les documents suivants :

• Promesse d’achat complète : la promesse d'achat ne peut être annuler la plupart du temps et peu contenir plusieurs clauses
  
  

• Description de la propriété avec les estimations de coûts (frais de chauffage, eau, impôt foncier, etc.)
  
  

• Compte de taxes municipales et scolaires
  
  

• Le certificat de localisation de la propriété

Note : il se peut que le prêteur refuse de vous octroyer le prêt en fonction de votre situation financière ou votre cote de crédit. Dans ce cas, vous avez l'option d'attendre, ou de demander à un proche d'agir en tant que cosignataire. 

Vous êtes à l’achat de votre deuxième propriété?

Si vous êtes actuellement propriétaire avec l’intention de vendre pour acheter une deuxième propriété, la banque devra vérifier quelques informations supplémentaires liées à la propriété à vendre. Les voici :

• Contrat de vente
  
  

• Relevé d’impôts pour l’hypothèque
  
  

• Relevé hypothécaire (historique de paiement de l’hypothèque)

Documents supplémentaires pour les travailleurs autonomes

On ne va pas se le cacher, aux yeux de la banque, il n’y a rien de mieux qu’un travailleur à salaire fixe.

Même si le travailleur en question à un revenu moins élevé qu’un travailleur autonome.

L’explication est simple : les fluctuations salariales d’un acheteur représentent un risque supplémentaire pour le prêteur, qui n’a rien de plus que votre parole pour analyser votre capacité à rembourser votre hypothèque. C’est pour cette raison et qu’il sera plus difficile pour vous d’obtenir un prêt.

Mais difficile ne veut pas dire impossible, et en tant que travailleur autonome, vous le savez probablement.

Voici les documents supplémentaires que vous devrez fournir (en plus des documents plus haut) pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire :

• Les déclarations de revenus des deux dernières années, y compris les formulaires T1 et les avis de cotisation de l'Agence du revenu du Canada (ARC)
  
  

• Les relevés bancaires personnels et commerciaux des deux dernières années
  
  

• Une confirmation de votre numéro d'entreprise (NE) émise par l'ARC
  
  

• Une preuve de propriété d'entreprise ou de participation dans l'entreprise, telle qu'un contrat de partenariat ou un certificat d'incorporation
  
  

• Les états financiers de l'entreprise des deux dernières années, tels que les relevés des résultats et les bilans
  
  

• Une description de l'entreprise, y compris le type d'entreprise, le nombre d'années d'existence, le nombre d'employés, les clients et les produits ou services offerts
  
  

• Les contrats en cours de l'entreprise, y compris les contrats de service, les contrats de location ou les contrats de vente
  
  

• Les états financiers prévisionnels de l'entreprise pour l'année en cours
  
  

• Une preuve de paiement de la TPS/TVH et des autres taxes applicables de l'entreprise, s’il y a lieu
  
  

• Une lettre de votre comptable professionnel agréé (CPA) confirmant les revenus de l'entreprise et la situation financière actuelle

Documents requis pour un refinancement

Voici les documents relatifs à l'obtention d'un refinancement hypothécaire auprès des institutions financières :

• Déclarations de revenus et relevés d’emploi actuel : vous devez montrer à la banque combien vous gagnez ainsi que l’état de vos impôts
  
  

• Documents de propriété : vous devez indiquer que vous êtes réellement propriétaire de votre maison
  
  

• Estimation de la valeur nette de votre propriété
  
  

• Les relevés de prêt hypothécaire : la banque veut connaître combien il vous reste à payer sur votre hypothèque actuelle
  
  

• Les documents d’assurance habitation : prouver que votre maison est protégée face aux sinistres est toujours un plus
  
  

• Vos relevés de dettes : les prêteurs veulent connaître votre capacité à payer votre nouveau contrat hypothécaire

Si vous êtes travailleur autonome et vous désirez obtenir un refinancement, vous pouvez vous référer à la section « documents supplémentaires pour travailleur autonome ».

Quels sont les délais suite à la remise de documents?

Pour s'assurer que le processus de demande de prêt hypothécaire se déroule de manière efficace, il est important de remettre les documents requis le plus rapidement possible.

Dès que vous avez rassemblé tout ce dont vous avez besoin, vous pouvez les soumettre à votre institution financière.

En général, le délai de réponse des institutions financières ont debesoin de quelques jours à quelques semaines pour examiner les documents que vous avez soumis. Cela dépend de l'institution financière et de la complexité de votre demande de prêt hypothécaire.

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