Qu'est-ce qu'une hypothèque commerciale?

Lorsque vous achetez une propriété commerciale pour votre entreprise, vous pouvez avoir besoin de financement pour couvrir les coûts d'achat. C'est là qu'une hypothèque commerciale entre en jeu.

Une hypothèque commerciale est un type de prêt hypothécaire utilisé pour acheter des immeubles de bureaux, des entrepôts ou des magasins. 

Lorsque vous obtenez une hypothèque commerciale, vous empruntez auprès d'un prêteur et vous utilisez cet argent pour acheter votre propriété commerciale, pour ensuite rembourser le prêteur au fil du temps, avec des intérêts.

L'institution financière prendra une garantie sur la propriété elle-même. Ça veut dire que si vous ne remboursez pas le prêt, le prêteur se donne le droit de saisir la propriété pour récupérer les fonds prêtés. 

Pourquoi un prêt hypothécaire commercial?

Un prêt hypothécaire commercial peut être une option intéressante si vous êtes propriétaire d'une entreprise. Voici quelques raisons pour lesquelles un prêt hypothécaire commercial pourrait être une bonne option pour vous :

Le financement

Une chose est certaine, acheter une propriété commerciale, c'est coûteux. Obtenir un prêt pour financer l'achat peut vous aider à réaliser votre objectif sans avoir à payer tout le montant d'un coup

La diversification de vos actifs

En tant que propriétaire d'entreprise, posséder une propriété commerciale peut être un moyen de diversifier vos actifs en répartissant les risques entre différentes formes d'investissement

Un contrôle sur votre entreprise

La location commerciale est très limitative en ce qui a trait la personnalisation de l'espace et aux différents besoins de l'entreprise. En possédant votre propre propriété commerciale, vous aurez donc le contrôle sur ces éléments

Un potentiel de gain sur investissement

Les hausses du marché immobilier pourraient faire augmenter la valeur de votre propriété. De plus, l'achat d'une propriété commerciale dans un quartier en développement ou en expansion pourrait également faire croître la valeur de votre propriété avec le temps

Hypothèque commerciale ou hypothèque résidentielle : les différences

• Audience cible : les hypothèques commerciales sont destinées aux propriétaires d'entreprises qui souhaitent trouver un espace pour exercer ses activités. Les hypothèques résidentielles, quant à elles, sont destinées aux personnes qui souhaitent acheter pour y habiter, ou comme immeuble locatif
  
  

• Taux d'intérêt : les taux hypothécaires pour les hypothèques commerciales sont plus élevés que ceux des hypothèques résidentielles. C'est parce qu'aux yeux des prêteurs, il est plus risqué de prêter pour des propriétés commerciales que pour des propriétés résidentielles, en grande partie à cause du risque de faillite
  
  

• RPV maximale : la valeur maximale du « rapport prêt-valeur » est inférieure pour une hypothèque commerciale que pour une hypothèque résidentielle, ça veut dire que vous devrez mettre une mise de fonds plus haute pour une propriété commerciale
  
  

• Amortissement maximal : les périodes d' amortissement pour les hypothèques commerciales sont de 40 ans, alors que les hypothèques résidentielles, de 30 ans
  
  

• Droit à l'assurance prêt hypothécaire : la Société Canadienne d'Hypothèques et de logement (SCHL) offre une assurance pour protéger les prêteurs en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. Les prêt commerciaux et résidentiels ont droit à cette assurance

Mise de fonds minimum pour immeuble commercial

Le montant minimum de la mise de fonds dépend de plusieurs facteurs, tels que la taille et la valeur de l'immeuble commercial, l'expérience de l'emprunteur et le risque associé à la propriété.

De manière générale, la mise de fonds minimum pour un prêt commercial est de 15 % du prix d'achat de l'immeuble.

Exemple : pour acheter un immeuble commercial de 750 000 $, vous devrez mettre entre 112 500 $ de mise de fonds.

Pour vous donner une idée, vous pouvez emprunter pour une hypothèque résidentielle avec une mise de fonds aussi basse que 5 % du prix d'achat.

Est-ce possible d'utiliser une propriété résidentielle pour des activités commerciales?

Plusieurs entreprises commencent dans une propriété résidentielle. En fait, c'est une pratique très courante. 

Mais sachez qu'il y a des risques reliés à cette pratique. 

En effet, les prêts hypothécaires résidentiels ont des conditions de financement spécifiques qui limitent l'utilisation de la propriété à des fins résidentielles. Informez-vous auprès de votre municipalité pour savoir si l'utilisation commerciale est autorisé dans votre quartier.

En violant ces conditions, vous pourriez faire face à des conséquences juridiques et financières et si vous avez des employés, vous serez tenu de tout accident ou blessure qui se produit sur votre propriété.

Types de prêts hypothécaires commerciaux 

Il existe plusieurs types de prêts que vous pouvez considérer, voici les trois types de prêts les plus courants présentement : 

Prêts à taux fixe

Les prêts à taux fixe offrent une stabilité au niveau des versements hypothécaires pendant toute la durée du prêt. En effet, vos paiements mensuels restent les mêmes, ce qui peut vous aider à mieux planifier votre budget d'entreprise.

Avantages : 

• Les paiements sont fixes et prévisibles, ce qui facilite la budgétisation
  
  

• Vous êtes protégé contre les hausses de taux d'intérêt durant tout le terme

Inconvénients : 

• Si les taux d'intérêt baissent, vous ne pourrez pas en profiter sans refinancement hypothécaire
  
  

• Les frais de clôture sont plus élevés que pour les prêts à taux variable
  
  

• Vous pourriez être pénalisé si vous remboursez le prêt avant son échéance (remboursement anticipé)

Prêts à taux variable

Les prêts à taux variable ont des taux d'intérêt qui peuvent varier tout au long de la durée du prêt. Cela signifie que vos paiements mensuels peuvent augmenter ou diminuer au fil du temps.

Cependant, les taux d'intérêt initiaux peuvent être plus bas que pour les prêts à taux fixe.

Avantages :

• Les taux d'intérêt peuvent baisser et entraîner des paiements mensuels plus bas
  
  

• Les frais de clôture sont moins élevés que pour les prêts à taux fixe
  
  

• Vous pouvez profiter de taux d'intérêt plus bas sans refinancer votre prêt

Inconvénients : 

• Les paiements mensuels peuvent varier, ce qui rend la budgétisation plus difficile
  
  

• Les taux d'intérêt peuvent augmenter et entraîner des paiements mensuels plus élevés
  
  

• Vous pouvez être exposé à un risque de taux d'intérêt si les taux augmentent de manière significative

Prêts à intérêt seulement

Ce type de prêt consiste à seulement rembourser l'intérêt, et non l'hypothèque, pendant une certaine période.

Vos paiements mensuels seront moins élevés que pour les autres types de prêts hypothécaires commerciaux, mais que vous devrez rembourser le capital à une date ultérieure.

Utile si vous avez des flux de trésorerie limités au début de votre entreprise.

Avantages : 

• Les paiements mensuels sont plus bas et aident à améliorer le flux de trésorerie
  
  

• Vous pouvez utiliser l'argent économisé pour investir dans d'autres opportunités
  
  

• Les paiements mensuels peuvent être inférieurs aux revenus générés par la propriété

Inconvénients : 

• Comme vous ne remboursez pas le prêt avec vos paiements, le solde du prêt ne diminue pas
  
  

• Lorsque la période « d'intérêt seulement » expire, les paiements mensuels peuvent considérablement augmenter et affecter votre budget d'entreprise
  
  

• Vous pourriez finir par devoir plus que la valeur de la propriété si les prix du marché diminuent

Quels sont les taux pour une hypothèque commerciale au Québec?

Taux conventionnel : 6,09 % à 10,09 %

Taux avec la SCHL : 4,99 % à 7,09 %

Suis-je admissible à un prêt commercial?

Si vous êtes à la recherche d'un financement commercial, voici les critères d'admissibilité auxquels vous devez répondre :

Capacité de remboursement

Pour s'assurer que vous serez en mesure de rembourser le prêt, les prêteurs détermineront votre capacité de remboursement en examinant vos revenus, vos dépenses ainsi que vos antécédents de crédit.

Les prêteurs voudront voir que vos revenus sont suffisants pour couvrir les paiements de prêt et que vous avez un historique de crédit solide.

Conseil d'expert : assurez-vous d'avoir une cote de crédit personnelle supérieure à 620 pour augmenter vos chances d'admissibilité à un prêt commercial. De plus, vos dépenses ne doivent pas dépasser vos revenus.

Mise de fonds

Comme mentionné plus haut, les prêteurs exigent que les vous ayez une mise de fonds d'au moins 15 % du prix d'achat de l'immeuble. Ça montre que vous avez investi de l'argent dans l'entreprise ou la propriété et que vous avez un intérêt financier dans son succès.

Plus votre mise de fonds sera élevée, plus vos paiements seront bas.

Capacité de garantie

Les prêteurs peuvent exiger que vous leur garantissiez le prêt. La garantie peut être une propriété, une hypothèque existante ou un autre actif de valeur. Si vous ne pouvez pas rembourser le prêt, le prêteur peut prendre la garantie pour le rembourser.

Objectif du prêt

Dans l'hypothèque commerciale, il est très important d'expliquer pourquoi vous avez besoin du prêt et comment vous prévoyez l'utiliser. Les prêteurs veulent savoir que le prêt sera utilisé à des fins commerciales et que vous avez un plan solide pour générer des revenus et rembourser le prêt.

État financier de l'entreprise

Si vous demandez un prêt pour une entreprise, les prêteurs examineront les états financiers de l'entreprise pour évaluer sa santé financière. Les prêteurs voudront voir des états financiers solides avec des revenus stables et des bénéfices.

Type de propriété

Le type de propriété que vous souhaitez acheter peut également affecter votre admissibilité à un prêt commercial. Certains types de propriétés peuvent être considérés comme risqués par les prêteurs, ce qui peut rendre plus difficile l'obtention d'un prêt.

Comment faire une demande de prêt hypothécaire commercial?

Si vous êtes prêt à faire une demande de prêt hypothécaire commercial, voici les étapes à suivre :

1. Trouvez un courtier hypothécaire : la première étape pour faire une demande de prêt hypothécaire commercial est de trouver un courtier. Chez Le bon financement, notre équipe de courtier hypothécaires saura vous guider vers le meilleur prêt, et ce, avec une expérience 100 % en ligne 
   
   

2. Préparez votre documentation : vous devrez fournir les documents requis pour compléter votre demande de prêt. Vos états financiers personnels et d'entreprise, documents fiscaux, relevés bancaires et les documents sur la propriété que vous souhaitez acheter seront exigés. Votre courtier vous aidera à rassembler tous les documents nécessaires
   
   

3. Remplissez la demande : une fois que vous avez trouvé un prêteur et rassemblé vos documents, votre courtier fera parvenir la demande de prêt à l'institution financière choisie. Sinon, vous devrez Assurez-vous de remplir toutes les sections de la demande et de fournir des informations précises
   
   

4. Attendez la réponse : après avoir soumis votre demande le prêteur examinera vos documents et votre demande. Ils peuvent vous poser des questions supplémentaires ou demander des documents supplémentaires. Si tout va bien, le prêteur vous donnera une réponse sur l'approbation ou le refus de votre demande
   
   

5. Clôture du prêt : si votre demande est approuvée, vous devrez clôturer le prêt en signant les documents finaux. Assurez-vous de lire attentivement tous les documents avant de les signer et de poser des questions si vous avez des préoccupations ou des questions

Alternatives au prêt hypothécaire commercial

Il se peut que l'hypothèque commerciale ne soit pas ce que vous recherchiez en matière de financement immobilier pour votre entreprise.

Prêt personnel

Si vous êtes un propriétaire d'entreprise, vous pourriez envisager un prêt personnel pour financer votre projet.

Les prêts personnels sont généralement plus petits que les prêts commerciaux, mais ils peuvent être plus faciles à obtenir et ont des taux d'intérêt inférieurs.

Carte de crédit commerciale

Si vous avez besoin d'une somme d'argent relativement petite pour financer votre projet, une carte de crédit commerciale pourrait être une option viable.

Les cartes de crédit peuvent offrir des limites de crédit élevées et des programmes de récompenses attrayants, mais attention aux taux d'intérêt élevés.

Marge de crédit

Il s'agit d'une ligne de crédit renouvelable qui permet aux entreprises d'emprunter des fonds selon leurs besoins.

Contrairement à un prêt hypothécaire commercial, la marge de crédit ne nécessite pas de garantie immobilière et peut donc être plus facile à obtenir pour les entreprises qui ne possèdent pas de biens immobiliers ou qui ne souhaitent pas engager leur patrimoine personnel.

Par contre, les taux d'intérêt sur les marges de crédit peuvent être plus élevés que sur les prêts hypothécaires commerciaux, et les limites de crédit sont souvent inférieures.

Investisseurs privés

Si vous êtes à la recherche d'un financement plus important pour votre entreprise, vous pouvez envisager de travailler avec des investisseurs privés.

Les investisseurs privés peuvent contribuer au financement de projets et fournir des capitaux d'investissement en échange d'une participation dans l'entreprise.

Programme de prêt gouvernemental

Il existe également des programmes de prêt gouvernementaux pour aider les petites entreprises à obtenir des financements.

Ces programmes offrent des conditions de prêt avantageuses et peuvent être plus faciles à obtenir que les prêts commerciaux traditionnels.